物業管理行業經歷三十多年發展已經成為我國國民經濟的重要行業，它在經濟、社會生活中的地位和作用日益明顯。可以說，物業管理在當今已經成為人們生活、工作的一部分。然而，隨著物業管理行業的迅速發展，物業服務糾紛總是如影隨形，原因何在？筆者認為，其中一個重要原因是市場主體對物業管理的理解不一致和信息不對稱。

當下，全行業都在推動物業管理的轉型升級。但是，筆者認為，不忘初心方得始終。因此，很有必要對物業管理的一些基本問題進行深入探討，既深化對物業管理的認識，又促進行業健康協調發展。

物業管理是“管理”的實踐

如果問什么是物業管理，相信大家首先會聯想到《物業管理條例》中的定義:“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”業內業外很多人對此概念倒背如流，問題在于對其概念的理解尤其是對“管理”二字的理解相差甚遠，或許這就是導致物業糾紛頻繁發生的根源所在。

物業管理按組織形式不同可劃分為委托管理、共同管理、自行管理（簡稱：托管、共管、自管）三種方式。要做好物業管理，我們不能把思想認識局限在法規的定義上，要深入研究和了解物業管理的本質以及它的內涵和外延，致力于符合規律的“管理”實踐。

如果各位做物業管理的朋友大家可以去看看公眾號：每日物業觀察，里面有很多有關于物業管理的資料可以看，對大家做好物業管理有不錯的幫助：

物業管理是業主的需求

業主是物業的所有權人和物業管理的主體。業主之所以通過購買、繼承等方式取得物業，是因為物業對取得方有用，之所以有用，是因為物業具有相應的設計功能及使用價值，能夠滿足物業取得方的需要；作為商品的物業，業主不僅需要物業的有用性和功能性，還需要物業的安全性和保值增值。

基于業主的建筑物區分所有權，物業存在專有部分和共有部分，對共有部分的管理，不得不依靠全體業主共同協商決定相關的重大事項，從而形成業主與業主之間相互聯系、相互配合、相互支持的社會關系，這是業主需要物業管理的內在原因。我們應當充分尊重業主對物業管理方式和物業服務企業的選擇權，應將承接物業服務項目理解為業主對物業服務企業的認可和信任，不是理所當然的“接管”。

物業管理源自法律賦權

《憲法》第十三條規定：國家保護公民合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。《物權法》規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主應當遵守法律、法規及管理規約。因此，物業管理既是業主的權利，也是業主的義務。物業管理的一切行為，都不得違背法律規定。

物業管理是民事活動

所謂民事活動，是指民事主體為了一定目的設立、變更、終止民事權利民事義務的行為。

《民法通則》規定：當事人在民事活動中的地位平等；民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則；公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯；必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。

《侵權責任法》規定：侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任，等等。

業主、物業服務企業等民事主體在物業管理活動中，包括管理對象、管理內容、管理費用、服務標準、服務期限、糾紛處理方式、項目承接查驗、進入及退出條件以及當事人雙方的權利和義務等等，都應當充分協商并形成明確的契約文件或者物業服務合同，依法設立、變更、終止民事權利和民事義務。民事主體任何一方不能擅自改變經協商達成一致的契約條款，更不能隨意違約侵害對方或其他人的合法權益。

物業管理是一門科學

所謂科學，是指各種知識通過細化分類研究，形成逐漸完整的的知識體系, 它是關于發現發明創造實踐的學問。我國物業管理已經歷三十多年發展，雖已實現對物業管理這個新生事物從“知之不多”向“知之甚多”，從“邊實踐邊總結”向“有理論有目標”的轉變。但也要看到，物業管理行業還有許多領域需要我們去探索、還有許多問題需要我們去研究、還有許多真理需要我們去發現，還有許多理論需要我們去實踐。

如果不從科學角度認識物業管理，看不到它的自然屬性和社會屬性，就不會明白它的內在邏輯，難以理順相應的關系，束縛我們的思想行為。

物業管理是系統工程

我認為，物業管理的本質在于保障物業的有用性、功能性及社會性。如果喪失了物業的有用性和功能性，物業管理將失去意義；如果喪失了物業的社會性，物業管理將無法進行。物業管理不是抽象的“高、大、上”,從內容到形式都是具體的。物業管理的內涵是業主組織和利用相關要素（人、財、物、信息、技術、時空等），借助管理手段實現房屋及配套設施設備和相關場地功能目標的過程。物業管理內容應當包括“八個模塊”即：財產管理（含不動產或者動產）、使用管理、安全管理、維養管理、秩序管理、客戶管理、信息管理及檔案管理。

物業管理活動是“八個模塊”與“六大體系”即：業主大會和業主委員會治理體系、物業管理項目承接服務體系、物業管理中介特約服務體系、水電氣等專業單位供給服務體系、物業糾紛處理救濟體系以及政府、社區、行業協會等公共服務體系相互聯系、相互作用、相互影響的過程。也就是說，物業管理不是單一的管理活動，工作中要善于系統思維，既要突出重點又要統籌各方,協調好物業管理的重要環節和方面，著力于全面提升物業管理質量及物業服務水平。

綜上所述，物業管理的本質是保障物業的有用性、功能性及社會性，基本規律是“八個模塊”與“六大體系”相融互動。物業管理既反映了人與物的關系,也反映了人與人的關系,是一門具有自然、社會雙重屬性的科學，物業管理是一個復雜而系統的運行過程。正確認識和理解物業管理，對于行業發展具有重要影響。我們只有全面深入地了解物業管理，才能發現產業發展的缺陷及行業管理的短板，促進物業管理體制機制創新，發明更多防治物業糾紛和推動發展的科學技術，創造更多有利于實現物業管理產業轉型升級的必要條件。