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業主與開發商簽訂了《商品房買賣合同》后，雙方的法律關系受到《合同法》及相關司法解釋的調整。業主的主要義務是按照約定交付購房款，而開發商的主要義務則是按照約定將符合條件（包含“學區”等條件）的房屋交付給業主。一旦無法兌現“學區房”，業主應直接向開發商主張權利，開發商應對業主承擔違約責任。
一般而言，業主與物業管理公司、學校、政府或教育主管部門等沒有直接的合同關系；即或無法兌現“學區房”是物業管理公司、學校、政府或教育主管部門等因素造成的，也應該由開發商或通過其他法律關系去追究責任，這就是合同相對性原理。
法律依據：《合同法》一百二十一條 當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。
盡管結果都是無法交付“學區房”，但進一步對欺詐還是違約的定性卻非常重要；適用的法律依據和具體的條文也不相同，業主在維權后可能得到的損失賠償也有天壤之別。
個人認為，如果開發商在規劃之初，確實著手準備修建“學區房”。并與相關學校、政府、教育主管部門等達成了協議，或取得了相關的政府文件后才對外宣傳；只是在建設過程中或建設完成后由于資金原因、規劃調整、或學校及教育主管部門對開發商違約等因素而無法向業主兌現，這是一種違約行為。開發商向業主承擔違約責任，違約責任是一種損失“填平”責任，不具備懲罰性。違約賠償數額與業主的損失相等。
反之，如客觀上開發商根本沒有取得建設“學區房”實質性的條件，主觀上也未打算把“學區房”交付業主；而只是為了達到促銷或加價銷售的目的對外宣傳，則應認定為欺詐，訴訟中如被法院認定，則開發商可能被判令賠償的損失高于業主的實際損失。