物業巡視管理的必要性

1、防范于未然。通過有效的巡視，將治安、消防等隱患消除；

2、杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態；

3、加強工作監督，提高員工的工作責任心，變員工的被動工作為主動工作；

4、確保公共設施、設備處于良好狀態；

5、檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質量；

6、增加與住戶的溝通機會；

7、實施空置房的管理。

二

物業巡視的內容

1、治安隱患的巡視；

2、公共設施設備安全完好狀況的巡視；

3、清潔了衛生狀況的巡視；

4、園林綠化維護狀況的巡視；

5、裝修違章的巡視；

6、消防違章的巡視；

7、空置房的巡視；

8、利用巡視機會與住戶溝通。

三

物業巡視的方法

物業巡視的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等：

1、“看”：通過觀察來發現物業管理服務中存在的問題；

2、“聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障；

3、“摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況；

4、“調查了解”：向住戶或員工調查物業及公共設施設備的使用狀況。

四

物業巡視的頻次

一般情況下，物業狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次。空置房巡視至少每日一次，其他方面巡視每兩日一次。

五

房屋本體巡視流程

1、檢查水、電表

檢查水、電表是否處于正常工作狀態，記錄損壞的水、電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時 應關上該單位閘閥，預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示。當發現電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在《巡視登記表》中予以記錄并及時報告公共事務部主管。

2、巡視樓梯間

1）檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態；

2）檢查梯間墻身、天花板是否出現剝落、脫漆，墻、地面瓷磚是否完整無損；

3）檢查消防栓是否標識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現象。消防通道防火門是否關閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預警設施及消防報警設施是否完好；

4）檢查衛生狀況是否良好。

3、巡視逃生天臺

1）檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）；

2）檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；

3）檢查有無違章占用逃生天臺現象；

4）檢查雨水管是否通暢；

5）檢查衛生狀況是否良好。

4、巡視電梯

1）檢查電梯的運行是否平穩，是否有異常響動；

2）檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；

3）檢查照明燈及安全監控設施是否完好；

4）檢查衛生狀況是否良好。

5、巡視大堂、門廳、走廊

1）檢查各類安全標識是否完好；

2）檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好；

3）檢查衛生狀況是否良好。

6、巡視裝修住戶

巡視家庭裝修施工住戶，預防出現違章裝修現象。在巡視中發現樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查，當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。

7、巡視方法及要求

1）先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡視；

2）巡視要求兩人成組進行，以防造成不必要的麻煩；

3）注意刷卡簽到或在簽到本人簽到；

4）發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》；

5）對裝修施工巡視要求每日記《裝修施工日記》，詳細記錄住戶的施工狀況。

8、緊急情況的處理

發現住戶家中有異常情況時，除特別緊迫情況外，嚴禁進入住戶家中，更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。緊急情況需要進入住戶家中搶救或避險時，應至少邀請公司員工之外的第三方如業主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后，再進入住戶家中，但事后應立即報告公司領導并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險。

9、巡視記錄

巡視完畢，應將物業巡視的相關狀況逐項記錄在《巡樓日志》中，不允許只填寫“正常”兩字，要求有兩名同事共同簽字。

六

公共配套設施設備巡視的流程

1、巡視水、電、氣、通信設施

1）檢查室外設施有無破損現象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現象；

2）檢查室外設施有無生銹、脫漆現象，標識是否完好；

3）檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。

2、巡視公共文體設施

1）檢查雕塑小品是否完好，是否有完全隱患；

2）檢查兒童游樂設施是否完好，有無安全隱患；

3）檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現象，是否有黃土裸露現象，長勢是否良好。

3、巡視道路、廣場、公共集散地

1）檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現象；

2）檢查標識、路牌、警示牌是否完好；

3）檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；

4）檢查衛生狀況是否完好。

4、巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場

1）檢查防盜設施是否完好；

2）檢查停放的車輛是否有損傷現象；

3）檢查各類標識是否完好無損；

4）檢查衛生狀況是否良好。

七

物業管理區域環境巡視

1、檢查小區內是否有亂張貼、亂拉線等現象。

2、檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環境、高空拋物現象。

3、檢查是否有違章飼養家禽、家禽等現象。

4、檢查衛生狀況是否良好。

5、巡視方法及要求為：a)逐項檢查，嚴禁抽查；b)編制好巡視路線，提高工作效率；c)注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。d)發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。

八

對巡視中發現問題的處理流程

1、物業管理員巡視時發現有上述問題出現時，如本人能進行規勸、阻止、處理的，應予以立即解決。否則及時將問題記錄在《巡視記錄表》中，巡視回來后報告部門主管解決。

2、各部門主管負責人視情況按下列方法處理：

a)屬公共設施設備破損丟失的，按本系列教材之一《物業管理標準作業規程》中的《報修管理標準作業規程》處理；

b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應通知其他相關部門主管前往處理。巡視中發現的問題一般情況下應在一周內解決（有特別時效要求的，必須按時效要求處理）。特殊情況需經管理處經理同意后可適當延長；

c)屬住戶違章造成的問題，應按《公眾管理與住戶違章處理》一章有關內容處理。

3、對巡視中發現的重大問題，公共事務部主管應及時向管理處經理匯報，由管理處經理處理；

4、巡視中發現問題處理完畢后公共事務部管理員應現場驗證，處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄，并經相關人員簽字認可；