物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)前(qian)期(qi)(qi)(qi)介(jie)(jie)入(ru)(ru)早在我國物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)發(fa)展初期(qi)(qi)(qi)就(jiu)被引入(ru)(ru)房地(di)產的(de)(de)開發(fa)建設之(zhi)中，且已收到良好的(de)(de)效果，現(xian)今(jin)，許(xu)多房地(di)產開發(fa)商越(yue)來(lai)越(yue)重視與(yu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企(qi)業(ye)間的(de)(de)前(qian)期(qi)(qi)(qi)合作(zuo)(zuo)，也為日(ri)后(hou)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)(de)售后(hou)服務與(yu)長(chang)效管(guan)(guan)理(li)(li)打下了良好基礎。然而，由于(yu)一些(xie)房地(di)產開發(fa)與(yu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企(qi)業(ye)對物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)前(qian)期(qi)(qi)(qi)介(jie)(jie)入(ru)(ru)的(de)(de)意(yi)義(yi)與(yu)作(zuo)(zuo)用認識(shi)不足，使(shi)得物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)前(qian)期(qi)(qi)(qi)介(jie)(jie)入(ru)(ru)還未(wei)能引起(qi)足夠的(de)(de)重視。為了更(geng)好地(di)履(lv)行物(wu)(wu)(wu)業(ye)建設單(dan)位與(yu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企(qi)業(ye)在前(qian)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)中的(de)(de)責任(ren) , 防(fang)范(fan)前(qian)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)中的(de)(de)潛在風險(xian)，建議物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)行業(ye)一起(qi)來(lai)關注物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)前(qian)期(qi)(qi)(qi)介(jie)(jie)入(ru)(ru)。

加強前期物業管理，應該(gai)做好(hao)以下(xia)幾方面工作(zuo)：

 一(yi)、規范(fan)開發建設(she)企業的建設(she)行為

一(yi)個高(gao)質(zhi)量、高(gao)標(biao)準設(she)(she)施配套完備的(de)物(wu)業(ye)項目能營造(zao)一(yi)個高(gao)水平的(de)物(wu)業(ye)管理企業(ye)。建(jian)設(she)(she)高(gao)標(biao)準的(de)精(jing)品樓盤，除了(le)開發商、建(jian)設(she)(she)商、監理部門外，還必須通過物(wu)業(ye)的(de)前期管理來規范和監督開發的(de)建(jian)設(she)(she)行(xing)為。

1. 對物業的前期(qi)設計(ji)、規(gui)劃嚴要求(qiu)

開發建設企(qi)業(ye)的立項、規劃、設計要(yao)立足高起點、高標準，要(yao)有超前(qian)意識 ; 規(gui)劃管(guan)理部(bu)門要嚴格(ge)把(ba)關(guan)，對不符合建(jian)(jian)設(she)要求(qiu)的不予審批；開發建(jian)(jian)設(she)企業要嚴格(ge)按照規(gui)劃設(she)計進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)建(jian)(jian)造，公共的配套設(she)施(shi)要與建(jian)(jian)設(she)同步進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)，避免先建(jian)(jian)物業后建(jian)(jian)設(she)施(shi)的行(xing)(xing)(xing)為 ; 相(xiang)關(guan)主管(guan)部(bu)門和質檢部(bu)門要定期進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)檢查督導，對違(wei)規(gui)行(xing)(xing)(xing)為及時進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)處理，限(xian)期改正。

2. 做好物(wu)業售前選(xuan)聘(pin)物(wu)業管理企業工作(zuo)

開發(fa)(fa)建設(she)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)項(xiang)目開工、商(shang)品(pin)(pin)房預(yu)售(shou)前(qian)應聘(pin)任或委托(tuo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)進行(xing)前(qian)期管(guan)(guan)理，并(bing)制定(ding)新建物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理區域物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理方(fang)案和前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理服(fu)務(wu)(wu)合同、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)公(gong)(gong)約，報物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理行(xing)政主(zhu)管(guan)(guan)部門(men)備(bei)案。開發(fa)(fa)建設(she)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)出售(shou)新建商(shang)品(pin)(pin)房時，應當向購房人(ren)明(ming)示前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理服(fu)務(wu)(wu)合同的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)內容、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)公(gong)(gong)約，在(zai)與購房人(ren)簽(qian)訂商(shang)品(pin)(pin)房買(mai)賣合同時，簽(qian)訂前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理服(fu)務(wu)(wu)協(xie)議。未(wei)委托(tuo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)進行(xing)前(qian)期管(guan)(guan)理，未(wei)制定(ding)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理方(fang)案、前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理服(fu)務(wu)(wu)合同和業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)公(gong)(gong)約的(de)(de)，由房產(chan)管(guan)(guan)理部門(men)責令限(xian)期改正，如不改正或不備(bei)案，不予(yu)頒(ban)發(fa)(fa)商(shang)品(pin)(pin)房預(yu)銷售(shou)許可(ke)證，已頒(ban)發(fa)(fa)的(de)(de)予(yu)以收回或吊銷預(yu)銷售(shou)許可(ke)證。

3. 按(an)合同(tong)規(gui)定進行運營

新建(jian)(jian)商品(pin)房由開(kai)發(fa)建(jian)(jian)設單(dan)位按(an)照國(guo)家(jia)規定的(de)保修期限和保修范圍 , 承擔保(bao)(bao)修(xiu)(xiu)責任。如委托物(wu)業管(guan)理企業負責保(bao)(bao)修(xiu)(xiu) , 應與物(wu)業管(guan)理企業簽訂委托保(bao)(bao)修(xiu)(xiu)合同 , 明確雙方權利義務(wu)和(he)保(bao)(bao)修(xiu)(xiu)責任 , 并向物(wu)業管(guan)理企業支(zhi)付質(zhi)保(bao)(bao)金。

二、規范前期(qi)物業管理行為

物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理前期介入開發建設階段(duan)，共同參與物(wu)(wu)業(ye)的規劃、設計、施(shi)工、驗收等工作(zuo)，對物(wu)(wu)業(ye)后期的管(guan)理具有十分重要的作(zuo)用。物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)前期介入應抓好(hao)以下幾個環節：

1. 編制(zhi)前期(qi)物業管理方(fang)案(an)

物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)應根(gen)據前期物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)合同和(he)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的規劃設計情(qing)況(kuang)，編制(zhi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)方案，擬制(zhi)業(ye)(ye)主(zhu)臨(lin)時公(gong)約和(he)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)規定(ding)，使物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)方案和(he)開發建(jian)設項目(mu)策劃方案融為(wei)一體，為(wei)日(ri)后物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)打下(xia)良好基礎。

2. 組織人員介(jie)入

組織人(ren)員前(qian)期(qi)介(jie)入是前(qian)期(qi)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)關鍵。物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)要挑選具有(you)一定物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)知識、物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)實踐經驗(yan)和策劃能力的(de)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)人(ren)員組成前(qian)期(qi)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)機構(gou)，專門(men)負責前(qian)期(qi)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)工作。并指派 1 ～ 3 名(ming)物(wu)業(ye)管理專業(ye)人(ren)員(yuan)，參(can)加(jia)房(fang)地產開(kai)發建(jian)設(she)企(qi)業(ye)項目(mu)策劃(hua)委員(yuan)會，為開(kai)發建(jian)設(she)企(qi)業(ye)提供咨詢服務。

3. 加強(qiang)物業施工質量監(jian)督，保障工程質量

物業管理(li)企(qi)業要(yao)組織工(gong)程專業技術人員深入到施工(gong)現場，配合工(gong)程監(jian)理(li)部門，對物業建筑規劃(hua)、建筑材料、工(gong)程質量、配套設(she)(she)施建設(she)(she)進行檢查監(jian)督，對違(wei)反(fan)規劃(hua)和規定(ding)的項目(mu)，及時向開發建設(she)(she)企(qi)業提出(chu)改正意見(jian)和建議。

物業管(guan)理(li)前期(qi)介入主(zhu)要(yao)是協助開(kai)發(fa)商把好(hao)質(zhi)量關，以“以(yi)人(ren)為(wei)本”的(de)理(li)念(nian)來考慮業主在生(sheng)活中(zhong)的(de)舒適滿意度。物業管理(li)的(de)前(qian)期(qi)介(jie)入與(yu)房地產開(kai)發整(zheng)個過程(cheng)(cheng)必須緊密相連。例如(ru) : 小區中(zhong)要(yao)為(wei)小孩建造相應的(de)娛樂場地，為(wei)行動不便的(de)老(lao)人(ren)建造無障礙的(de)便利通道等(deng)等(deng)。事實證明，物業管理(li)工作開(kai)展得好(hao)壞與(yu)前(qian)面(mian)物業開(kai)發建設(she)工程(cheng)(cheng)有密切的(de)關系，應該早期(qi)主動介(jie)入。

三(san)、規范前期物業管(guan)理的接管(guan)驗收工作

物(wu)業(ye)(ye)(ye)的接管(guan)驗(yan)收工作是(shi)前期物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理的一個重要環節，是(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)為維護廣大業(ye)(ye)(ye)主的利(li)益，對(dui)已建成交付使用的物(wu)業(ye)(ye)(ye)項(xiang)目進行的一次(ci)質(zhi)量把關過程，也是(shi)明(ming)確物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)與開發建設企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)維修(xiu)管(guan)理責任的重要措施。搞好物(wu)業(ye)(ye)(ye)接管(guan)驗(yan)收應(ying)注重以下環節 : 組(zu)建物業移交(jiao)接(jie)管(guan)驗(yan)收(shou)小組(zu) ; 認真接(jie)收(shou)物業規劃(hua)建設(she)資(zi)料；認真做好物業接(jie)管(guan)驗(yan)收(shou)。尤(you)其注重(zhong)物業管(guan)理接(jie)管(guan)驗(yan)收(shou)中的工作要(yao)點。如 : 交(jiao)接(jie)的圖紙和資(zi)料 ; 設(she)備(bei)技術(shu)資(zi)料 ; 變配電(dian)、電(dian)梯、空調、給排水系(xi)統(tong)等 ; 樓宇智能化系(xi)統(tong)等等諸多(duo)問(wen)題。

四、加(jia)強(qiang)業主入住及前期住宅裝飾裝修(xiu)管理，建立良好的公共秩序

辦理業(ye)主入(ru)住(zhu)(zhu)是物業(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)直(zhi)接與(yu)業(ye)主接觸的開始(shi)。業(ye)主入(ru)住(zhu)(zhu)前后，很多問題和(he)矛盾可能反映和(he)暴露出(chu)來，作(zuo)為物業(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)要(yao)做(zuo)(zuo)耐心細致的工(gong)作(zuo)，真心實(shi)意為業(ye)主排憂解難(nan)，贏(ying)得廣大業(ye)主的信賴，為后期管(guan)理奠定基礎。業(ye)主入(ru)住(zhu)(zhu)階(jie)段應做(zuo)(zuo)好：入(ru)住(zhu)(zhu)前的資(zi)料準備(bei)工(gong)作(zuo)；辦理入(ru)住(zhu)(zhu)手(shou)續及住(zhu)(zhu)宅驗收交接等工(gong)作(zuo)。

同時加強(qiang)(qiang)前期(qi)住(zhu)宅裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)管理(li)(li)(li)，對維護(hu)廣大(da)業(ye)主的(de)合法權益和物業(ye)管理(li)(li)(li)區域(yu)環境管理(li)(li)(li)及后期(qi)物業(ye)管理(li)(li)(li)具有(you)十分重(zhong)要作用。加強(qiang)(qiang)前期(qi)住(zhu)宅室內裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)管理(li)(li)(li)應注(zhu)重(zhong)抓好：制(zhi)定相關制(zhi)度 ; 辦理(li)室內裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)手續 ; 加強對(dui)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)活(huo)動的監督管理(li) ; 對(dui)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)工程進行(xing)驗收(shou)等(deng)幾項(xiang)工作(zuo)。

五、做好(hao)物(wu)業管理(li)員工前期(qi)管理(li)培訓

物業(ye)(ye)管(guan)理(li)是對專業(ye)(ye)化要(yao)求很高的(de)行(xing)業(ye)(ye)。在英國，物業(ye)(ye)管(guan)理(li)者(zhe)要(yao)求是多面(mian)手，要(yao)能在不(bu)同場合(he)充當不(bu)同的(de)角色(se)，現代(dai)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)要(yao)求高水平(ping)的(de)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)從業(ye)(ye)者(zhe)必須具備較(jiao)高的(de)綜合(he)素(su)質(zhi)，包括思想素(su)質(zhi)、職業(ye)(ye)道(dao)德、服務態度、管(guan)理(li)知(zhi)識和專業(ye)(ye)能力等。

在物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理前期(qi)介入中，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理人(ren)員(yuan)將(jiang)代表著企業(ye)(ye)的(de)(de)外在品(pin)牌，人(ren)員(yuan)的(de)(de)整體行為將(jiang)成為關(guan)系到在正常接管(guan)(guan)、日常服務中能否真正的(de)(de)得到廣大業(ye)(ye)主對工(gong)作的(de)(de)認可的(de)(de)關(guan)鍵因素(su)。那(nei)么，員(yuan)工(gong)的(de)(de)培養或(huo)培訓將(jiang)根據(ju)人(ren)員(yuan)崗位不同進行。

1. 知識(shi)

對中(zhong)高層管理人員(yuan)的知(zhi)(zhi)識(shi)要求相對會比(bi)較高。知(zhi)(zhi)識(shi)包括經營(ying)管理知(zhi)(zhi)識(shi)、財(cai)務知(zhi)(zhi)識(shi)、法律知(zhi)(zhi)識(shi)。此外，掌握(wo)一些房產(chan)估價、房產(chan)經營(ying)、建筑(zhu)工程、預算、城市規劃等知(zhi)(zhi)識(shi)，對提升服務的內容和檔次大有(you)幫助。

2. 技能(neng)

物業(ye)(ye)管理(li)不僅(jin)涉及(ji)房屋及(ji)其附屬的設備、設施管理(li)、維修(xiu)和(he)養護，而且(qie)包(bao)括綠化(hua)、環境(jing)衛生、保安和(he)消防等(deng)，又涉及(ji)公共服(fu)務(wu)(wu)、專(zhuan)項服(fu)務(wu)(wu)、特(te)約(yue)服(fu)務(wu)(wu)、社(she)區(qu)服(fu)務(wu)(wu)和(he)社(she)區(qu)文化(hua)。這就(jiu)要求物業(ye)(ye)管理(li)人員(yuan)掌握上(shang)述(shu)工作所必(bi)(bi)須的專(zhuan)業(ye)(ye)技(ji)能，以(yi)及(ji)時為(wei)業(ye)(ye)主提供(gong)專(zhuan)業(ye)(ye)的服(fu)務(wu)(wu)。此外(wai)，面對各(ge)式各(ge)樣的業(ye)(ye)主，掌握必(bi)(bi)要的人際交(jiao)往技(ji)能也是(shi)很有(you)必(bi)(bi)要的。

3. 態度

① 職(zhi)(zhi)業(ye)(ye)(ye)道(dao)德。美(mei)國的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)強調(diao)從業(ye)(ye)(ye)者必須具有(you)(you)職(zhi)(zhi)業(ye)(ye)(ye)道(dao)德。職(zhi)(zhi)業(ye)(ye)(ye)道(dao)德首先是(shi)為業(ye)(ye)(ye)主(zhu)提供忠誠(cheng)的(de)(de)(de)服(fu)務，但(dan)這種忠誠(cheng)并(bing)非盲目服(fu)從業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)指令(ling)，而是(shi)從服(fu)務于業(ye)(ye)(ye)主(zhu)利(li)益(yi)的(de)(de)(de)角(jiao)度出發(fa)(fa)而提供高水平(ping)的(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)管理(li)。職(zhi)(zhi)業(ye)(ye)(ye)道(dao)德還強調(diao)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)者要有(you)(you)強烈的(de)(de)(de)事(shi)業(ye)(ye)(ye)心(xin)和對(dui)社(she)會對(dui)政(zheng)府機構的(de)(de)(de)責任，應該(gai)積極參與(yu)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)組織(zhi)的(de)(de)(de)活動，關(guan)心(xin)社(she)區福利(li)和公益(yi)事(shi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展。

② 服(fu)務(wu)(wu)態度。物業(ye)管(guan)理是(shi)(shi)通過為業(ye)主提供公共服(fu)務(wu)(wu)、專項(xiang)服(fu)務(wu)(wu)、特約(yue)服(fu)務(wu)(wu)而獲得經(jing)濟效益、社會效益和環境效益，服(fu)務(wu)(wu)是(shi)(shi)物業(ye)全部管(guan)理經(jing)營(ying)活動(dong)的(de)中心，因此，全體物業(ye)從業(ye)人員都應(ying)樹立用戶至上、服(fu)務(wu)(wu)至(zhi)上的(de)(de)思想(xiang)，把為(wei)(wei)業(ye)(ye)主提供多層(ceng)次、全(quan)方位的(de)(de)服務作為(wei)(wei)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)企業(ye)(ye)全(quan)體員(yuan)工(gong)的(de)(de)神圣職責，在工(gong)作中時(shi)時(shi)處處為(wei)(wei)業(ye)(ye)主著(zhu)想(xiang)，努(nu)力(li)為(wei)(wei)業(ye)(ye)主提供優質的(de)(de)、完善(shan)創新的(de)(de)服務，贏取業(ye)(ye)主的(de)(de)贊同(tong)和認(ren)可。

綜(zong)上(shang)所述，只有進(jin)(jin)一步依(yi)法規范做好(hao)(hao)前期物(wu)業管(guan)(guan)理(li)工作，才能(neng)保(bao)證后(hou)期物(wu)業管(guan)(guan)理(li)日常服務的正常開展，才能(neng)保(bao)證物(wu)業管(guan)(guan)理(li)工作的有序進(jin)(jin)行(xing)，為(wei)創建和諧(xie)社區(qu)打(da)下良好(hao)(hao)的基(ji)礎